Председатель общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР»
Александр Евсеев
Управляющая организация - это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами. Основные документы, которыми руководствуется данная организация - это Жилищный кодекс РФ и договор управления многоквартирным домом. Число жилых объектов, которые могут входить в ведомство УК, не ограничено. Это может быть один дом, целый квартал или даже несколько. Но в каждом из этих случаев управляющая организация должна выполнять обговоренные договором условия - следить за содержанием дома и состоянием общедомового имущества.
Что входит в обязанности УК?
Между собственниками жилья и управляющей компанией заключается договор, на основании которого УК обслуживает дом. А именно:
- производит ремонт общедомового имущества - это крыши, чердаки, подвалы, лестничные площадки и т.д.;
- поддерживает работу систем и оборудования - отопление, водо-, газоснабжение и электричество.
- обеспечивает пожарную безопасность жителей МКД;
- следит за чистотой в подъездах и прилегающей к дому территории.
Кроме этого, УК выступает посредником между собственниками и ресурсоснабжающими организациями:
- заключает договоры на услуги (например, вывоз мусора);
- собирает плату за коммуналку;
- контролирует общедомовые счетчики коммунальных услуг;
- предупреждает собственников о перебоях в обслуживании, информирует об авариях (например, отключение горячей воды, электричества и т. д.)
Все обязанности УК должны быть четко отражены в договоре на оказание услуг. Условия договора управления в виде проекта утверждаются на общем собрании собственников жилья Обычно право подписания договора передается председателю совета дома от имени всех собственников.
Получить этот договор можно в управляющей компании или на сайте ГИС ЖКХ.
Зайдите на сайт по паролям Госуслуг, на главной странице в "Информации по дому" найдите гиперссылку "Информация о договорах по дому".
Что делать, если УК не соблюдает свои обязательства?
Для начала поставьте управляющую компанию в известность, что она не выполняет свои обязанности по договору (грязь в подъезде, не вывезен мусор и т. д.), сделайте им предупреждение, позвонив по телефону или направив электронное письмо (через ГИС ЖКХ или непосредственно на эл. адрес организации).
Если предупреждение не сработало, составьте акт о неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора управления, предварительно уведомив о дате и времени составления такого акта управляющую компанию. Если представителя УК нет, напишите в акте дату и время подачи уведомления в УК и составляйте акт самостоятельно. В таком случае акт должны подписать не менее чем 2 собственника и председатель совета дома. Акт направьте в управляющую компанию для проведения перерасчета платы за управление и принятие мер. Реакции нет? Принимайте кардинальные меры: напишите заявление в надзорные органы (Жилищная инспекция, управление ЖКХ Администрации), подайте на управляющую компанию в суд. В крайнем случае вы можете принять решение о смене управляющей компании.
Как сменить управляющую компанию?
Для того чтобы сменить управляющую компанию, необходимо выполнить несколько действий:
- Обсудите этот вопрос со старшим по дому и другими собственниками жилья. Озвучьте свои претензии, выслушайте претензии других. Если вас большинство - создайте инициативную группу (5-6 человек).
- Ознакомьтесь с договором, заключенным между вашей УК и собственниками. Проверьте, соответствует ли ваша претензия условиям договора. Если речь идет о неисполнении обязанностей, то в большинстве случаев — это является веским основанием для расторжения договора.
- Выберите новую управляющую организацию. Реестр всех УК, имеющих право осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами ведет Жилищная инспекция, также этот реестр доступен и в ГИС ЖКХ.
- Ознакомьтесь с ее тарифами, почитайте отзывы, а лучше пообщайтесь с собственниками, которых она обслуживает. Сходите в новую организацию и попросите проект договора управления, перечень работ и учлуг по содержанию, структуру платы за содержание и управление, чтобы собственники могли с ними ознакомиться и принять соответствующее решение.
- Проведите общедомовое собрание. За 10 дней до проведения известите собственников МКД, можно развесить объявления на подъездах, а можно сообщить по общедомовому чату, если он у вас есть. В объявлении сразу обозначьте причину сбора: расторжение договора с действующей УК и выбор новой.Решения собрания принимаются большинством голосов, на нем должна присутствовать хотя бы половина жильцов - собственников МКД. С 1 сентября 2022 года большинство определяется как 50%+1 голос от всех собственников помещений в доме. Все решения, которые были приняты на собрании обязательно нужно внести в протокол.
- Если общим большинством было принято решение сменить управляющую компанию, то в течение 5 дней после собрания нужно известить об этом УК, приложив копию протокола. Также в течение 5 дней оригиналы протокола собрания и бланки голосований нужно предоставить в Жилищную инспекцию главного управления по государственному надзору УР: г. Ижевск, ул. М.Горького, 73.
- Копии протокола и голосований отправьте новой УК, на основании этих документов она имеет право подписать договор обслуживания и приступить к своим новым обязанностям.
Бесплатно проконсультироваться по вопросам ЖКХ можно в Объединении советов домов Удмуртии по тел. 56-36-09.